Time is Money // Schnell ein paar Fragen an Falk Raudies, Gründer, Großaktionär und Vorstandschef der FCR Immobilien AG (A1YC91) zum Geschäftsmodell, den Gang an die Börse und zur laufenden Kapitalerhöhung.
Herr Raudies, die FCR konzentriert sich auf Einkaufs- und Fachmärkte. Warum nutzen Sie nicht die breite Palette an Immobilieninvestments? Was ist das Besondere an den Einkaufs- und Fachmärkten?
Wir sehen im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren gerade in Sekundärlagen sehr interessante Renditen. Hier können wir durch unser über Jahre gewachsenes Netzwerk günstig einkaufen und durch unser Property und Asset Management Werte schaffen, die wir im Zuge der Veräußerung von Objekten heben. Wie erfolgreich wir dabei sind, zeigen unsere Zahlen. Wir wachsen seit Jahren profitabel und sehr dynamisch. Unsere Prognose für 2018 sieht zum Beispiel beim operativen Ergebnis vor Abschreibungen, dem Ebitda, einen Anstieg auf rund 9,9 Millionen Euro nach 4,9 Millionen Euro 2017 vor. Wir nutzen unsere Immobilienexpertise ergänzend aber auch in weiteren Immobilienmärkten zum Beispiel im Hotelbereich oder bei Studentenwohnungen, wenn wir hier sehr interessante Objekte sehen.
Warum sind nach Ihrer Meinung die Investitionen in Sekundärstandorten derzeit die bessere Wahl? Kann sich dies auch wieder ändern?
Unsere über Jahre gewachsene Erfahrung zeigt, das Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale aufweisen, wobei sie langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklungen haben, als die bei Anlegern oftmals im Fokus stehenden Primärstandorte. Die Top-Standorte reagieren vielfach nämlich deutlich stärker auf Konjunkturzyklen als die Sekundärlagen. Anders gesagt, wenn ich einen gut eingeführten Einkaufsmarkt in einer Region kaufen kann, in der er eine besondere Rolle für die Versorgung der Bevölkerung spielt, dann ist die aktuelle konjunkturelle Entwicklung nicht entscheidend. Wichtiger für mein Investment ist, zu welchem Preis kann ich kaufen und wie kann ich eventuell den Standort weiterentwickeln. Dafür brauche ich aber ein gutes Netzwerk und Erfahrung, beides haben wir.
Im Herbst 2018 ging es quasi durch die Hintertür an die Börse, da die Aktien zunächst nur gelistet wurden. Was war die Idee hinter dem damaligen Listing?
Unser Gang an die Börse erfolgt im Rahmen eines Dreistufenprozesses. Im Sommer des vergangenen Jahres haben wir den Freefloat auf über 20 Prozent durch eine Kapitalmaßnahme erhöht, wodurch wir die Voraussetzungen für das Börsensegment Scale der Deutschen Börse geschaffen haben. Im November erfolgte dann das Listing. Ich möchte dabei betonen, wir sind bewusst in den Scale gegangen, weil wir transparent mit dem Kapitalmarkt kommunizieren wollen. Wir sind übrigens mit dem Verlauf der ersten Wochen an der Börse und der positiven Aufmerksamkeit, die wir erfahren haben, sehr zufrieden.
Jetzt folgt eine größere Kapitalerhöhung, nachdem bislang vor allem Anleihen das Wachstum finanzierten. Sind Sie als Großaktionär dabei? Wieviel Geld will FCR einsammeln?
Die Kapitalerhöhung ist praktisch die dritte Stufe im Rahmen des Börsengangs. Jetzt erfolgt das eigentliche öffentliche Angebot. Ziel ist es, die Aktionärsbasis zu erweitern und auch den Freefloat zu erhöhen. Beides wurde auch als Wünsche von bereits vorhandenen Aktionären an uns herangetragen. Um hier flexibel zu sein, haben wir deshalb im Vorfeld keine Angabe zu meinem Zeichnungsverhalten gegeben. Insgesamt ist der Emissionsbetrag ja auch nicht sehr hoch, wir bieten ab dem 19. Februar bis zu 521.156 Aktien für zwei Wochen zur Zeichnung an, wobei der Preis 17,50 Euro je Aktie beträgt.
Wir reden also über ein Emissionsvolumen von maximal 9,1 Millionen Euro. Die neuen Aktien (A2TSSV) können während des öffentlichen Angebots über die Zeichnungsfunktionalität DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse gezeichnet werden. Allerdings behalten wir uns vor, eine geringere Aktienzahl im Rahmen des öffentlichen Angebots auszugeben. Ich finde nämlich, dass der Preis niedrig ist, zumal die Aktien schon für das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 voll dividendenberechtigt sind, und ich möchte eigentlich nicht zu viele Aktien für einen solchen Preis ausgeben. Wir haben im Vorfeld bereits im Rahmen einer Roadshow verschiedene Investoren von unserem Geschäftsmodell überzeugen können, welche ihre Zeichnungen auch über DirectPlace abwickeln werden.
Warum soll der Anleger die Kapitalerhöhung zeichnen? Was machen Sie mit dem Geld?
Wir wachsen seit Jahren profitabel und wollen das Geld aus der Kapitalerhöhung auch für das weitere Wachstum einsetzen. Uns werden unverändert sehr interessante Objekte angeboten. Der Anleger hat durch die Zeichnung also die Möglichkeit, sich an einer sehr dynamisch entwickelnden, profitablen Immobiliengesellschaft zu beteiligen. Ich möchte aber betonen, dass die Mittel aus der Kapitalerhöhung nur ein Finanzierungsbaustein von mehreren möglichen ist, wir sind auf den Mittelzufluss aus der Kapitalerhöhung glücklicherweise nicht angewiesen.
Zudem halte ich den Bezugspreis von 17,50 Euro, wie oben schon angeführt, für günstig. SMC Research zum Beispiel haben in ihrer jüngsten Studie ein Kursziel für die Aktie der FCR Immobilien AG von 27,30 Euro ausgerufen. Zudem liegt der Bezugspreis auch unter dem Net Asset Value, also unserem Nettovermögenswert, den wir zum Jahresende 2018 bei 21,16 Euro je Aktie gesehen haben. Ein weiteres Argument ist, dass die Aktien bereits für das vergangene Geschäftsjahr voll dividendenberechtigt sind und daher auch von 2018 partizipieren können.
Wie groß wird Ihr Portfolio in zwölf Monaten und wie groß in 12 Jahren sein?
Im Herbst 2018 haben wir ja vermeldet, dass wir den Marktwert unseres Immobilienportfolios durch den damaligen Zukauf von 12 Objekten bei über 250 Millionen Euro sehen. Aber unser Markt bietet Chancen für ein deutlich größeres Portfolio, wobei die Verkäufe optimierter Objekte weiter fester Bestandteil unseres Geschäftsmodells bleiben wird. Schließlich können wir hierdurch interessante Renditen heben. Eine konkrete Zahl, wo wir in der Zukunft mit unserem Portfolio liegen werden, kann ich Ihnen aufgrund der Beschränkungen durch den Wertpapierprospekt leider nicht nennen, aber Ziel ist es schon, den Immobilienbestand mittel- bis langfristig auf über ein Milliarde Euro auszubauen.
Herr Raudies, vielen Dank für das Gespräch.