Time is Money // Schnell ein paar Fragen an das Management von Noratis, Igor Christian Bugarski und André Speth, zur aktuellen Situation am Immobilienmarkt und die Finanzierung des Wachstums der AG. Noratis ist ein dynamisch wachsender Bestandsentwickler von Wohnimmobilien aus Eschborn. Mehr zu Noratis lesen Sie hier.
Immer wieder ist die Rede von einer Überhitzung am Immobilienmarkt und dass die Hausse vorbei sei. Beim Lesen Ihre Pressemitteilungen, scheint das bei Noratis kein Thema zu sein. Täuscht der Eindruck?
Igor Christian Bugarski: Nein, Noratis ist in den vergangenen Jahren als Bestandsentwickler in der Tat sehr profitabel gewachsen und hat diesen Wachstumspfad auch im Jahr 2017 nahtlos fortsetzen können. Im Jahr 2014 lag unser Umsatz noch bei 16,7 Millionen Euro. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir ein Umsatzniveau von 44,6 Millionen Euro erreicht. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 63 Prozent. Mit 29,8 Millionen Euro haben wir bereits im ersten Quartal 2017 zwei Drittel der Umsatzerlöse des Gesamtjahres 2016 erzielt.
André Speth: Gleichzeitig konnten wir unsere Profitabilität überproportional steigern: So lag unser Q1-Ergebnis bei 5,1 Millionen Euro, nach 4,2 Millionen Euro im Gesamtjahr 2016. Darüber hinaus ist unser Periodenergebnis im Zeitraum von 2014 bis 2016 pro Jahr mehr als doppelt so schnell gewachsen. Bis dato haben wir im ersten Halbjahr 2017 den Ankauf von rund 400 weiteren Wohneinheiten in trockene Tücher gebracht, die unser starkes Wachstum unterstützen werden.
Sie bezeichnen sich selbst als Bestandsentwickler. Was sind aus Ihrer Sicht die Stärken Ihres Geschäftsmodells gegenüber klassischen Bauprojektierern oder Bestandshaltern?
André Speth: Wir erzielen nach Erwerb vom ersten Tag an laufende Mieteinnahmen, die in der Regel die Betriebs- und Kapitalkosten des Objekts decken. Dadurch verfügen wir über die finanzielle Stabilität ähnlich der eines Bestandshalters. Parallel dazu sind wir in der Lage, unsere Rendite durch die Aufwertungsmaßnahmen und die anschließende Veräußerung zu optimieren, aber ohne dabei den typischen Risiken eines Projektentwicklers auf der grünen Wiese ausgesetzt zu sein. Das Beste aus zwei Welten, wenn Sie so wollen.
Noratis ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und Sie haben sich einen tollen Track Record aufgebaut. Wie sieht denn Ihre aktuelle Pipeline aus? Welche Margen streben Sie in Ihren Projekten an? Und bis zu welchen Volumina können Sie zukünftig Ihre Pipeline noch weiter ausbauen?
Igor Christian Bugarski: Angesichts des großen Marktes können wir derzeit gar nicht alle Chancen wahrnehmen, die wir über unser mehr als 4.000 Kontakte umfassendes Netzwerk aufdecken. Zum Stichtag 31. März umfasste unser Portfolio rund. 1.000 Wohneinheiten. Unser Ziel ist es, eine Rohertragsmarge von über 20 Prozent beim Vertrieb von Immobilien zu erwirtschaften. Im Geschäftsjahr 2016 ist uns dies mit 24,4 Prozent gelungen.
André Speth: Durch die Notwendigkeit beim Ankauf von Immobilien einen gewissen Eigenkapitalanteil zu stellen, ist unsere Eigenkapitalbasis gegenwärtig der limitierende Faktor. Vor diesem Hintergrund sondieren wir kontinuierlich verschiedene Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung, um die Basis für weiteres nachhaltiges Wachstum zu legen.
Sie sprachen die Finanzierung an. Zuletzt kamen Gerüchte auf, dass Sie einen Börsengang der Noratis planen. Ist an diesen Gerüchten etwas Wahres dran? Wäre der Kapitalmarkt eine Option für Noratis?
Igor Christian Bugarski: Ein Börsengang ist eine Möglichkeit der Finanzierung. Mit diesem Thema beschäftigen wir uns aktuell konkret und es spricht einiges dafür, diesen Schritt zu gehen. Eine finale Entscheidung ist aber noch nicht gefallen.
Wagen wir einen Ausblick. Wie wird sich der deutsche Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach in den kommenden Jahren weiterentwickeln und wo sehen Sie hier Noratis?
André Speth: Was das weitere Wachstum von Noratis betrifft, sind wir sehr zuversichtlich. Diese Einschätzung beruht auf einem attraktiven makroökonomischen Umfeld. Denn: Wir beobachten eine u.a. durch Bevölkerungs- und Haushaltswachstum bedingte hohe Wohnraumnachfrage, insbesondere von Haushalten mit mittleren und kleineren Einkommen. Gleichzeitig ist die Neubauaktivität in Deutschland zu niedrig.
Igor Christian Bugarski: Wir sind in einem Nischenmarkt tätig und versuchen in der Regel Portfolios zwischen 100 und 500 Einheiten zu kaufen, schauen uns aber durchaus auch kleinere und größere Portfolios an. Empirische Daten des Bundesamts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigen, dass das Marktsegment mit kleineren bis mittleren Transaktionen, also Portfolios mit 100 bis 800 Wohneinheiten, gegenüber größeren Transaktionen über einen längeren Zyklus hinweg stabiler und vor allem weniger volatil ist. Das ist natürlich ein Vorteil und stellt eine gewisse Absicherung dar.