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Noratis // Schöner wohnen

by • 19. Mai 2017 • Börsenvisionen, Feature, ServiceComments (0)1920

Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum wird in Deutschland emotional geführt. Angesichts von politischen Maßnahmen wie der Mietpreisbremse und Schlagworten wie Gentrifizierung lohnt es sich, einmal genauer hinzuschauen, ob es die viel zitierte Überhitzung am Wohnimmobilienmarkt wirklich überall gibt – und welche Maßnahmen letztlich dazu beitragen, Wohnflächen für kleinere und mittlere Einkommen zu schaffen und nachhaltig zu erhalten. Das Eschborner Immobilienunternehmen Noratis setzt mit seinem Geschäftsmodell genau bei dieser Thematik an – und verdient dabei gutes Geld.

Als Bestandsentwickler von Wohnimmobilien hat sich Noratis eine attraktive Nische ausgesucht, die eigentlich von keinem börsennotierten deutschen Unternehmen derzeit wirklich bespielt wird. Im Gegensatz zu den großen Bestandshaltern wie Vonovia, LEG, TAG oder Deutsche Wohnen hat Noratis eine klare Ankauf- und Exit-Strategie für das eigene Portfolio und hält die Immobilien nur über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Die Mieteinnahmen decken in dieser Zeit in der Regel die Betriebs- und Kapitalkosten, was für eine vergleichbare finanzielle Stabilität wie bei den Großen sorgt. Gleichzeitig zielt die Gesellschaft allerdings am Ende auf Veräußerungserlöse ab, mit denen sich attraktive Renditen erzielen lassen – ähnlich wie bei einem Projektentwickler, aber ohne die Risiken von Neubauten.

In der Haltezeit bearbeitet Noratis die Immobilien intensiv und wertet sie damit auf. Wer jetzt an Luxussanierung denkt, liegt falsch: Das Unternehmen hat einen klaren Fokus auf Werkswohnungen, Quartiere und Siedlungsbauten, die oft in Randlagen von Ballungszentren liegen und aus der Nachkriegszeit stammen. Dabei investieren die Eschborner deutschlandweit, von Rügen bis Ulm – allerdings typischerweise nicht direkt in den großen Metropolen. Die Objekte bieten stets Potenziale zur Wertschöpfung, sei es durch Instandhaltungsstau, Leerstand oder Optimierung der Bewirtschaftung. Im Vordergrund steht neben baulichen Maßnahmen die Steigerung der Mietrendite, über die sich der Verkaufswert der Objekte klar erhöhen lässt. Noratis betont den eigenen kooperativen Ansatz und will alle Projektbeteiligten zufriedenstellen – entsprechend eng arbeitet das Management mit den Gemeinden zusammen und nimmt die Wünsche und Sorgen der bestehenden Mieter ernst. Nach Umsetzung der Maßnahmen kann Noratis die renovierten Wohnungen zu einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten.


Für Käufer sind diese Standorte attraktiv, denn sie garantierten bei zufriedenen Mietern und bestenfalls Vollvermietung attraktive und stabile Cashflows. So erfolgt dann auch vielfach ein Weiterverkauf im Block an institutionelle Investoren. Doch auch der Verkauf einzelner Wohneinheiten an bestehende Mieter oder Kapitalanleger stellt sich meist für beide Seiten als guter Deal heraus. Entsprechend nimmt auch diese Klientel das Angebot oft dankend an – mitunter als Form der Altersvorsorge.

Die Nachfrage in diesem nachgelagerten Preissegment ist ungebrochen hoch: Aufgrund der demographischen Trends und der guten Arbeitsmarktentwicklung gibt es hier eine konstante Nachfrage nach Wohnflächen mit attraktivem Preis/Leistungs-Verhältnis. Offizielle Statistiken zeigen einen klaren Trend zu kleineren Haushalten und größeren Wohnflächen je Person, den Neubauten kaum abdecken können. Und während Frankfurt, Berlin und Hamburg in der Tat mit aggressiven Preissteigerungen aufwarten, sieht es in Bünde, Dormagen oder Mayen schon ganz anders aus.

Mit der gewählten Strategie konnte Noratis den Umsatz in den letzten Jahren regelmäßig verdoppeln, zuletzt auf knapp 45 Millionen Euro im Jahr 2016, wobei mehr als vier Fünftel aus Veräußerungsgewinnen stammte und nur der kleinere Teil aus Mieteinnahmen. Die Ebit-Marge von 22 Prozent kann sich sehen lassen – die Profitabilität wuchs zuletzt sogar noch schneller als der Umsatz. Ein Schlüssel zum Erfolg liegt dabei in den effizienten und skalierbaren Prozessen von Noratis und der langjährigen Erfahrung mit dem genannten Wohnsegment. Der Blick fürs Detail und der gute Riecher des Managements scheinen sich auszuzahlen – entsprechend gut positioniert ist die Gesellschaft für weiteres Wachstum. Aussagen des Unternehmens zufolge ist die „Pipeline gut gefüllt“ und Noratis kommt eigentlich kaum hinterher. Insofern wäre ein Börsengang eine naheliegende Option, wie bereits das Handelsblatt spekulierte. Aus unserer Sicht wäre der Nischenplayer Noratis eine Bereicherung für den Kurszettel.

 

Bildquelle: Noratis

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