Theoretisch ist es so einfach: Im Einkauf liegt der Gewinn, lautet eine altbewährte Kaufmannsregel. Sie gilt in nahezu allen Branchen, natürlich auch bei Immobilien – nur scheint sie dort bei der aktuellen Preisrally kaum noch ein Marktteilnehmer umzusetzen. Die Kaufpreisfaktoren steigen immer höher. Das kann problematisch für Investoren werden, die Objekte nicht unmittelbar noch teurer weiter verkaufen können, sondern sie gegebenenfalls auch längerfristig im eigenen Bestand halten. Bei drei bis vier Prozent Anfangsrendite an den Top-Standorten wie München, Berlin, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Hamburg bleibt nach Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten unter dem Strich dauerhaft meistens so gut wie nichts mehr übrig.
„Unter acht Prozent Rendite gehen wir gar nicht erst zum Notar“, sagt hingegen Falk Raudies, Gründer und CEO von FCR Immobilien. Wenn er die Kaufverträge für Fachmärkte und Fachmarktzentren unterschreibt, dann stehen dort oft als Objektstandorte Ortsnamen, die andere Immobilieninvestoren nicht auf dem Radar haben oder sogar meiden: Zeulenroda oder Hoyerswerda beispielsweise. Sekundärstandorte heißt das in der Immobiliensprache. Solvente Mieter (Edeka, Rossmann, REWE oder Aldi), wenig Leerstand und vor allem eine gute Mikrolage innerhalb solcher Orte sind für FCR Immobilie die entscheidenden Ankaufskriterien – und natürlich ein günstiger Preis. „Wenn unsere Kriterien erfüllt sind, dann sind solche Immobilien Renditewunder“, weiß Raudies, „noch dazu mit einem sehr guten Risiko-Rendite-Profil, denn auch in diesen Orten sind Nahversorger natürlich unverzichtbar und eine langfristig stabile Investition“.
Fachmärkte und kleine Einkaufszentren zu Preisen rund 50 Prozent unter Marktwert zu erwerben ist der Anspruch der Immobilienspezialisten aus München. Um das zu gewährleisten bauen Raudies und sein Team auf ein gewachsenen Netzwerk im Immobilienbereich und einen detaillierten Prüfprozess vor dem Kauf, um die richtigen Objekte zu identifizieren. Das hat bisher gut funktioniert. Inzwischen wurde ein Portfolio mit jährlichen Mieteinnahmen von rund 6,5 Millionen Euro und einem Wert von über 80 Millionen Euro aufgebaut und die 100 Millionen Euro sind als nächstes Zwischenziel kurzfristig im Visier. Wenn die Objekte im Bestand sind, hört die Arbeit bei FCR aber nicht auf: den Mietermix optimieren, noch freie Flächen vermieten und die jährlichen Mieteinnahmen steigern sind die Ziele. Wenn das erreicht ist, ist auch der eine oder andere Objektverkauf an der Tagesordnung.
Die für sich definierte Rendite von mehr als 7 Prozent gesteht FCR Immobilien auch Anlegern zu. Das Unternehmen hat eine Anleihe (A2BPUC) mit einem Nominalwert von bis zu 15 Millionen Euro und einer Laufzeit bis Oktober 2021 emittiert. Der Kupon liegt bei 7,1 Prozent. Der Bond notiert in Stuttgart aktuell bei 99,89 Prozent.