Üppig sind die Konditionen der neuen Wandelanleihe, die Preos Real Estate aktuell am Markt platziert: 7,50 Prozent Zinsen für die nächsten fünf Jahre. Anschließend will der Büroimmobilien-Spezialist den Preos-Wandler (A254NA) zu 105 Prozent des Nominalwerts zurückzahlen. Dies macht eine Gesamtrendite von rund 8,50 Prozent pro Jahr.
Preos liegt damit am oberen Ende dessen, was Anleger ansonsten bei Mittelstandsanleihen bekommen. Preos legt aber noch ein alternatives Wandlungsrecht in Aktien (A2LQ85) oben drauf: Pro Wandler kann der Anleger auch 101 Aktien des Unternehmens beziehen. Das entspricht einem Strike-Preis von 9,90 Euro, der recht eng am aktuellen Aktienkurs liegt, der sich bei ca. 9,10 Euro befindet.
Bei einer derart opulent ausgestatteten Wandelanleihe stellt sich die Frage nach möglichen Risiken. Zur Abschätzung ist ein Blick auf das Geschäftsmodell hilfreich. Das Unternehmen kauft Bürogebäude in den so genannten Top-Sieben-Städten Deutschlands, mit Schwerpunkt auf Frankfurt und München. Diese Immobilien haben einen Einzelwert von bis zu 300 Millionen Euro. Das heißt, da sind schon dicke Brummer dabei, beispielsweise die Karstadt-Zentrale in Essen, der St. Martin Tower in Frankfurt und die Sky-Deutschland-Zentrale bei München.
Mit dem Geldfluss aus der Wandelanleihe, bis zu 300 Millionen Euro sind die Zielgröße, will Preos weiter auf Einkaufstour gehen. Die Pipeline ist bestens gefüllt, wie das Unternehmen bestätigt. Insgesamt hat Preos derzeit Objekte für eine halbe Milliarde Euro auf dem Buch und Kaufverträge für weitere Immobilien mit einer viertel Milliarde Volumen bereits unterschrieben – immer mit der freundlichen Hilfe der Publity AG (697250).
Die ist nämlich der Asset Manager für Preos, kauft, wertet auf und verkauft und ist nebenbei auch noch zu etwa 93 Prozent am Unternehmen beteiligt. Ein Verwandtschaftsverhältnis mit Potenzial. Denn Publity und sein Vorstandschef Thomas Olek gelten als clevere Einkäufer am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, mit sicherem Händchen für lukrative Deals.
Deren Basis sind langjährige Markterfahrung und vor allem eine wahrscheinlich einzigartige Datenbank, in der sich 9.500 Objekte befinden und damit fast das gesamte Investmentuniversum an deutschen Büroimmobilien. Die meisten davon hatte Publity irgendwann im vergangenen Jahrzehnt schon mal auf dem Tisch. Etwa 1.100 davon hat Publity allein in den vergangenen sieben Jahren für Kunden gekauft, von den anderen hat man die Daten.
Nun ist Publity nicht dafür bekannt, Immobilien für die Ewigkeit zu kaufen. Die durchschnittliche Haltedauer lag unter 18 Monaten. Und auch Preos hat sich offenkundig auf die Fahnen geschrieben, Objekte wieder mit Gewinn aus dem Portfolio rauszudrehen. Das wurde in diesem Jahr bereits zweimal mit Gewinn im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich gemacht.
Bis es soweit ist, werden fallweise Vermietungsstand und Mietenlaufzeiten optimiert. In welche Schublade der Immobilienbranche passt Preos also? Bestandshalter? Entwickler? Händler? Vermutlich von jedem etwas. Damit ist die Wandelanleihe vom Risikoprofil kein Witwen- und Waisenpapier. Was, wenn sich keine Immobilien-Käufer in schwachen Marktphasen finden? Auch mit Fremdkapitaleinsatz beim Kauf ist Preos überdurchschnittlich freigiebig.
Für Preos-Wandelanleihen als gutes Investment braucht es also zwei Voraussetzungen: Erstens, dass sich der deutsche Immobilienmarkt auch in den kommenden Jahren weiter ordentlich entwickelt und zweitens, dass Publity das Näschen für lukrative An- und Verkäufe erhalten bleibt. Beides war im vergangenen Jahrzehnt der Fall. Vieles spricht für die Fortsetzung der Trends. Wenn Anleger nicht von einem negativen Doppelschlag ausgehen, dürfte der Wandler (A254NA) ein attraktives und gut rentierliches Angebot sein. Die Zeichnungsfrist dauert noch bis zum 4. Dezember 2019.