Time is Money // Schnell ein paar Fragen an Jörg Frehse (Bild oben links) und Ralf Selke, Vorstandsmitglieder der MHP Hotel (A3E5C2). Nachdem sich bei der MHP-Hotelgruppe im dritten Quartal 2022 der Nachfrageaufschwung fortgesetzt hat und der Umsatz im Gesamtjahr 2022 jetzt am oberen Ende der Zielspanne erwartet wird, sprachen wir über die Position des Preisführers, den Münchner Königshof als weiteren Meilenstein, die Vorteile eines dynamischen Preismodells und die Erhöhung des Freefloats auf mindestens 30 Prozent.
Herr Frehse, die im m:access der Münchner Börse notierte MHP Hotel agiert als Hotelbetreiber im Premiumsegment. Man kennt große Hotelmarken wie Marriott oder Hilton. Wo kann ich denn in einem „MHP-Bett“ übernachten?
Jörg Frehse: Dazu möchte ich unser Geschäftsmodell zunächst etwas erläutern. Munich Hotel Partners, kurz MHP, ist ein unabhängiger Hotelbetreiber. Wir sind das Bindeglied zwischen großen Hotelmarken wie Marriott auf der einen Seite und den meist institutionellen Eigentümern der Hotelimmobilien auf der anderen Seite. Von global agierenden Hotelanbietern nutzen wir Marke und Reservierungssysteme im Rahmen eines langlaufenden Franchisevertrages, von den Eigentümern pachten wir die Immobilien. Wenn Sie also zum Beispiel im Le Méridien in München, im Autograph Collection Hotel Luc in Berlin oder im JW Marriott in Frankfurt am Main übernachten, dann schlafen Sie in einem MHP-Bett. Genauer, in einem Bett, das von MHP operativ betrieben wird. Insgesamt betreiben wir derzeit neun Hotels im deutschsprachigen Raum mit rund 2.000 Zimmern.
Während der Corona-Pandemie haben einige Hotelbetreiber das sprichwörtliche Handtuch geworfen. MHP hingegen ist auf Expansionskurs und scheint sogar gestärkt aus der Krise hervorgegangen zu sein.
Frehse: Wir mussten zu Beginn der Pandemie natürlich auch zunächst in den Krisenmodus schalten. Schließlich waren wir von den Lockdowns genauso betroffen wie alle Hotelbetreiber. Wir haben aber die Krise genutzt, um schnell unsere Strukturen zu optimieren, Kosten zu senken und uns damit wettbewerbsfähiger aufzustellen – im Übrigen, ohne einen einzigen Mitarbeiter zu entlassen. Zudem haben wir unsere Wachstumsprojekte vorangetrieben und das Geschäftsmodell von MHP verbreitert, zum einen durch den Erwerb der Eigenmarke Mooons, zum anderen durch unser erstes Co-Investment in eine Hotelimmobilie. In den Jahren 2021 und 2022 sind auf diese Weise bisher fünf neue Hotels in Wien, Berlin, Frankfurt am Main, Basel und München, das voraussichtlich um den Jahreswechsel 2023/2024 eröffnen wird, hinzugekommen.
Was ist Ihr Erfolgsrezept?
Frehse: Wir haben ein gutes Gespür und können einen entsprechenden Track Record vorweisen, welche wirtschaftlichen Potenziale bestimmte Standorte bieten und welche Hotel- und Gastrokonzepte an diesen Standorten funktionieren. Über die letzten Jahre haben wir uns gleichermaßen bei großen Hotelketten und Hotelinvestoren ein hohes Maß an Vertrauen erarbeitet. Dies mündet in unserem USP, auch Hotelmarken aus dem gehobenen Premium- und Luxussegment unter Franchisevertragen betreiben und Investoren anbieten zu können.
Der durchschnittliche Zimmerpreis belief sich im dritten Quartal auf 213 Euro nach 198 Euro im zweiten Quartal und 154 Euro im Vorjahresquartal – und hat damit bereits das Vor-Corona-Niveau übertroffen. Zugleich stieg die Belegungsquote im dritten Quartal auf 73 nach 50 Prozent im Vorjahr. Sehen Sie bei Auslastung und Zimmerpreis noch weiteres Steigerungspotenzial in den kommenden Monaten oder war das dritte Quartal durch Oktoberfest und Messen positiv verzerrt?
Frehse: Nein, die Durchschnittspreise beziehen sich ja auf all unsere Standorte und nicht nur auf München. Zum einen zeigen die Zahlen, dass sich der Hotelmarkt nach dem Ende der Corona-Restriktionen wieder normalisiert, sowohl bei Privatkunden als auch bei Geschäftsreisenden. Erfreulich ist vor allem die Resonanz unserer Auslandsgäste. Für US-Touristen ist der Europa-Besuch aufgrund der Euro-Schwäche ja derzeit ein preiswertes Vergnügen.
Zum anderen sind die Gäste – zumindest im Premiumsegment – offenkundig auch bereit, höhere Preise zu bezahlen, wenn die angebotene Dienstleistung stimmt. Wir sehen deshalb bei Auslastung und Ratenniveau weiteres Potenzial, ohne dass ich jetzt Zielgrößen nennen möchte. In jedem Fall zeigt sich, dass die Reiselust der Menschen ungebrochen ist und wir in Deutschland auf gutem Weg sind, wie bereits vor der Corona-Pandemie, wieder die Position des Preisführers einnehmen zu können.
Herr Selke, Ihre dynamische Preisgestaltung, so schreibt MHP, ermögliche, die Zimmerpreise auf täglicher Basis an die inflationsbedingten Kostensteigerungen anzupassen. Die Inflation trifft MHP also gar nicht?
Ralf Selke: Natürlich verzeichnen auch wir – teilweise erhebliche – Kostensteigerungen im operativen Geschäft, nicht zuletzt bei den Energiekosten. Umso wichtiger ist, dass wir auf diese Entwicklungen auf der Preis- und damit Erlösseite unmittelbar regieren können. Anstatt starrer Preislisten schließen wir mit unseren Hotelgästen Raten auf täglicher Basis ab. Dieses dynamische Preismodell bietet uns überdies die Chance, dass wir die Raten in unseren Häusern, die ja alle in attraktiven Metropolen sind, endlich auf internationales Niveau heben können. Bisher gilt Deutschland beim klassischen Hotelzimmer ja als eine Art „100-Euro-Land“.
Wie begegnen Sie dem allgegenwärtigen Fachkräftemangel? Ist die Personalfluktuation bei Ihnen niedriger als im Branchendurchschnitt?
Frehse: Unser Personal ist unser größtes Kapital. Deswegen gilt unser Leitspruch You matter nicht nur nach außen mit Blick auf unsere Gäste. Er drückt auch nach innen die Wertschätzung gegenüber unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus, egal ob sie an der Rezeption, im Zimmerservice oder in der Gastronomie arbeiten. MHP legt seit Gründung 2012 großen Wert auf zufriedene und motivierte Hotelteams. Nur so gelingt eine hohe Servicequalität gegenüber unseren Gästen. Wir sind deshalb sehr früh und lange vor der aktuellen Diskussion andere Wege gegangen als die meisten in unserer Branche: Unbefristete Arbeitsverträge, die garantierte Übernahme von Auszubildenden, kostenfreie Verpflegung in neu gestalten Mitarbeiterrestaurants, Gratis-Reinigung der Dienstkleidung und vieles mehr gehörten in unseren Hotels bereits vor der Pandemie genauso zum Standard wie jetzt umfangreiche Aus- und Weiterbildungsangebote oder Vier-Tage-Wochen-Verträge.
Weitere Möglichkeiten eröffnet die Börsennotierung des Unternehmens , da nun auch Aktien Teil von Vergütungsregelungen werden können. Derzeit läuft ein Rückkaufprogramm von MHP-Aktien in Höhe von knapp einem Prozent des aktuellen Grundkapitals, um die Papiere an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter als Aktienprämien zuzuteilen. Mit all diesen Instrumenten ist es uns gut gelungen, unsere Fachkräfte und damit auch die Fluktuation in der Gruppe unter Branchendurchschnitt zu halten.
Am Münchner Stachus entsteht am Standort des früheren Königshof derzeit eines der spektakulärsten Luxushotels Deutschlands. Die MHP Hotel hat sich hier den Zuschlag als künftiger Betreiber – ebenfalls unter der Marke JW Marriott – gesichert. Wie ist Ihnen dies gelungen? War hier Ihr gutes Verhältnis zum Hotelkonzern Marriott ausschlaggebend?
Frehse: Wichtig war zunächst einmal, ein Vertrauensverhältnis zur Münchner Unternehmerfamilie Inselkammer, die das Bauprojekt während der Corona-Phase erworben hatte, herzustellen. Wir freuen uns sehr, dass sie MHP als Münchner Unternehmen das Vertrauen schenkt, dieses besondere Luxushotel in bester Citylage zu führen. Damit erreichen wir einen weiteren Meilenstein auf unserem Wachstumskurs. Der Name JW Marriott als eine der Luxusmarken im Marriott-Portfolio ist ideal geeignet für dieses Hotel, das ein Highlight in der deutschen Hotellandschaft werden soll. Wir sind derzeit mitten in den Detailplanungen für den Innenausbau und gehen unverändert davon aus, das Haus Ende 2023 oder Anfang 2024 eröffnen zu können.
Wie sieht Ihre weitere Pipeline aus? Wie viele neue Hotels sollen Sie künftig pro Jahr hinzukommen? Welche Rolle spielt die Eigenmarke Mooons in Ihren Plänen?
Selke: Wir haben keine feste Anzahl von Projekten, die wir pro Jahr vereinbaren oder realisieren möchten. Das würde auch keinen Sinn machen, weil es immer um wirtschaftliche sinnvolle Opportunitäten geht, die sich in den Märkten auftun – oder eben nicht. Grundsätzlich wollen wir weiterwachsen und unser Hotelportfolio ausbauen. Dabei schauen wir ins Inland ebenso wie ins europäische Ausland. Der Hotelbetrieb als Immobilienpächter und Franchisenehmer bleibt unsere Hauptaktivität. Daneben werden wir unsere Eigenmarke Moons nach dem erfolgreichen Start in Wien ausbauen und als Co-Investor bei Hotelimmobilien auftreten, so wie wir es bei dem neuen Basel Marriott Hotel bereits getan haben. Bei allen Expansionsschritten konzentrieren wir uns weiterhin auf attraktive Premiumlagen in Metropolen. Und wir erwarten in dem europäischen Hotelmarkt eine weitere Konsolidierung, bei der wir uns sehr gut eine aktive Rolle vorstellen können.
Den Umsatz für das laufende Jahr erwarten Sie nun im oberen Bereich der Zielspanne von 90 bis 100 Millionen Euro. Für das Geschäftsjahr 2023 hatten Sie im April einen weiteren Umsatzanstieg auf 135 bis 150 Millionen Euro angekündigt. Gilt dieses Ziel nach wie vor?
Selke: Zunächst einmal liegen wir im laufenden Geschäftsjahr sehr gut in unserer Planung. Nach dem Nachfrageaufschwung im zweiten und dritten Quartal gehen wir davon aus, das obere Ende der Zielspanne von 90 bis 100 Millionen Euro zu erreichen. Wir sehen, dass sich die Nachfrage weiter normalisiert und alsbald bei allen relevanten Erfolgskennziffern das Vor-Corona-Niveau überschreiten wird. Damit ist auch die kommunizierte Zielspanne für den Umsatz 2023 nach wie vor realistisch.
Wie ist die Ertragslage des Unternehmens? Mit welchen Margen planen Sie mittelfristig?
Selke: Wir werden über die Ertragslage und die weiteren Planungen im Rahmen des Jahresabschlusses 2022 berichten, wenn wir erstmals einen konsolidierten Konzernabschluss für die MHP-Hotelgruppe vorlegen. Das Jahr 2022 ist nach der Einbringung des gesamten operativen Geschäfts von MHP in die Börsenhülle der früheren Lifespot Capital Aktiengesellschaft ein Übergangsjahr.
Die Analysten von SMC Research sehen den fairen Wert der Aktie bei 3,80 Euro, der aktuelle Kurs liegt aber gerade einmal bei gut einem Euro. Hat der Markt die MHP-Story noch nicht verstanden?
Selke: Wir haben in den Gesprächen mit Investoren, Analysten und auch Wirtschaftsmedien viel Anerkennung für unseren unternehmerischen Kurs erfahren. Eine Vorwärts- und Expansionsstrategie in einem so schwierigen Marktumfeld umzusetzen, wie wir es in den vergangenen drei Jahren getan haben, können nicht viele Unternehmen aus unserer Branche vorweisen.
Gleichwohl ist uns bewusst, dass wir die Stärken unseres Geschäftsmodells noch klarer für den Markt herausarbeiten müssen: die unverzichtbare Rolle als Bindeglied zwischen Hotelmarken und Immobilieneignern, die hohe Planbarkeit des Geschäfts durch die langlaufenden Pacht- und Franchiseverträge oder die zusätzlichen Ertragspotenziale durch unsere Eigenmarke Moons und die Rolle als Co-Investor. Mit dem ersten konsolidierten Konzernabschluss wird sich auch die Transparenz von MHP weiter erhöhen. Und es ist uns klar, dass wir auch die technischen Voraussetzungen für den Handel in unserer Aktie verbessern müssen. Dazu gehört die Erhöhung des Freefloats auf mindestens 30 Prozent. Dieses Ziel ist weiterhin fest auf unserer Agenda.
Herr Frehse, Herr Selke, vielen Dank für das Interview!