Time is Money // Schnell ein paar Fragen an Torsten Uhlig, den Inhaber und Geschäftsführer der Bauakzente Balear Invest GmbH, einem deutschen Immobilienprojektentwickler, der hauptsächlich auf Mallorca aktiv ist. Uhlig nimmt dabei u.a. Stellung zu der neuen Anleihe (A30VGQ), die über fünf Jahre läuft und einen Kupon von 6,5 Prozent aufweist und inzwischen in Frankfurt handelbar ist.
Herr Uhlig, das Kapitalmarktumfeld ist derzeit schwierig. Warum könnte ihre Anleihe trotzdem für Anleger interessant sein?
Torsten Uhlig: Ich halte das Chance/Risiko-Verhältnis aus dem Mix unseres Geschäftsmodells, unseres Marktes und unserer Anleihe für sehr attraktiv. Luxus-Immobilien in Top-Lagen und mit höchsten Baustandards auf Mallorca sind knapp und die Nachfrage von vermögenden Menschen aus der ganzen Welt ist hoch. Wir haben einen Track-Record erfolgreicher Projekte, eine für unsere Branche hohe Eigenkapitalquote von 30 Prozent und erwarten bereits im kommenden Jahr einen massiven Verkaufserlös.
Dabei geht es um die Villa Marimont, die im kommenden Jahr fertiggestellt und dann für über 10 Millionen Euro verkauft werden soll. Benötigen Sie die Anleihemittel überhaupt?
Für das kommende Projekt Ocean View benötigen wir die Mittel nicht zwingend. Dennoch würden wir die Anleihe gerne platzieren, um unsere Finanzierung zu diversifizieren und schneller zu wachsen. Die Realisierung vom Grundstückskauf bis zum Verkauf dauert in der Regel 24 bis 30 Monate. Wir wollen künftig jedes Jahr mit einem neuen Projekt beginnen. Entsprechend würden sich auch die Einnahmen durch einen jährlichen Verkauf verstetigen. Ohne die Anleihe würden wir weniger Projekte umsetzen, was schade wäre, denn das Marktpotenzial ist vorhanden.
Welche Faktoren machen insbesondere Mallorca zu einem attraktiven Immobilienstandort?
So vieles. Mallorca bietet eine einzigartige Mischung aus Lebensqualität, Infrastruktur und Erreichbarkeit. Da wären zunächst rund 300 Sonnentage pro Jahr sowie unzählige Strände und Buchten, aber auch Berge zum Wandern und Radfahren. Die Hauptstadt Palma mit ihrer historischen Altstadt ist genauso anziehend wie die Küstenorte und entzückenden Dörfer im Landesinneren. Dies alles ist aus praktisch jeder europäischen Metropole innerhalb von unter vier Flugstunden erreichbar. Seit diesem Sommer gibt es sogar Direktflüge aus New York, was übrigens die Nachfrage im Luxus-Segment nochmal antreibt.
Die Immobilienpreise sind auch 2021 kräftig gestiegen. Sehen Sie mit Blick auf die weltwirtschaftliche und geopolitische Lage ein Abflachen der Preis- und Nachfrageniveaus?
Eine Verschnaufpause bei den Preisen wäre für den Markt gesund. Doch gerade im Luxus-Segment ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch und damit zumindest ein deutlicher Preisrückgang sehr unwahrscheinlich. Dies merken wir gerade bei unserem laufenden Projekt Marimont. Der Rohbau ist gerade abgeschlossen, das Kaufinteresse bereits groß. Denn das Angebot an wirklich hochwertigen Objekten ist knapp. Gerade im Südwesten kann man fast nur noch ältere Objekte abreißen und neu bauen. Daher sind wir auch froh, bereits ein Grundstück – mit Meerblick und Altbestand – für das nächste Projekt gesichert zu haben.
Aus welchen Gründen legen Sie den Fokus auf den Südwesten?
Der Südwesten ist einfach die Top-Region auf der Insel. Hier finden Sie die exklusiven Yachthäfen und Beachclubs und entsprechend auch die Immobilien mit den höchsten Preisen und die anspruchsvollsten Kunden. Wie die gesamte Insel hat auch der Südwesten durch die Pandemie nochmal einen Schub bekommen. Die Vorzüge der eigenen vier Wände in einer Region wie es nur wenige in Europa und vielleicht sogar weltweit bieten, ist noch mehr Menschen bewusst geworden. Aufgrund der hohen Nachfrage ist allein 2021 das Angebot an inserierten Immobilien auf Mallorca um 20 Prozent gesunken – in unserer Region Südwest sogar um 32 Prozent.
Kommen wir zu ihrem Geschäftsmodell. Wie sieht eine Bauakzente-Villa aus?
Wir realisieren Villen die in Bezug auf Lage, Baustandard und Ausstattung höchste Ansprüche erfüllen und einen Wert von mehreren Millionen Euro haben. Zuletzt haben wir im April eine Neubauvilla in Nova Santa Ponsa für rund 4 Millionen Euro verkauft. Sie ist ein Musterbeispiel für unser etabliertes Geschäftsmodell: Das spektakuläre und moderne Einfamilienhaus befindet sich in der begehrten Villengegend am Hausberg Ensaimada von Nova Santa Ponsa. Auf insgesamt vier Ebenen hat es eine Wohnfläche von 493 qm mit vier Schlafzimmers und vier Bädern. Für höchsten Komfort sorgen beispielsweise eine Tiefgarage mit zwei Stellplätzen, ein Lift, Fußbodenheizung und ein Infinity Pool. Zudem wurde ein modernes Heimautomationssystem sowie eine energieeffiziente Kühl- und Heiztechnik mit Solarpanelen integriert.
Nach der Corona-Pandemie machen Unternehmen geopolitische Spannungen, Lieferkettenstörungen und Beschaffungspreisexplosionen zu schaffen. Wie beeinflusst diese Gemengelage Ihr Geschäft?
Die Baukosten sind natürlich gestiegen. Doch können wir sie bisher problemlos weitergeben. Selbst wenn dies einmal nicht der Fall sein sollte, bietet unsere deutlich zweistellige Marge einen Risikopuffer. Außerdem unterscheidet uns von Projektentwicklern in Deutschland etwas ganz Entscheidendes: Auf Mallorca werden Immobilien meistens kurz vor Fertigstellung verkauft. Höhere Baukosten können also weitergegeben werden. In Deutschland erfolgt der Verkauf in der Regel bereits zum Projektstart oder frühzeitig – und zwar zum Festpreis. Damit steigen die Risiken während des Baus erheblich.
Wie schätzen Sie die Auswirkungen der steigenden Finanzierungskosten durch die Leitzinserhöhungen ein?
Finanzierungskosten spielen in unserem Segment praktisch keine Rolle. Ein Kauf zwischen fünf und 20 Millionen Euro auf Mallorca erfolgt ganz überwiegend mit Eigenkapital – finanziert wird eher aus steuerlichen Gründen. Luxus-Objekte auf Mallorca sind mit dem deutschen Wohnimmobilienmarkt nicht vergleichbar. Entscheidend für den Kauf sind eher Kapitalerhalt, Sachwert als Inflationsschutz und natürlich Lebensqualität.
Kommen wir zu ihrem neuen Projekt Ocean View, was können Sie uns dazu bereits etwas sagen?
Wir sind froh, erneut ein spektakuläres Grundstück gefunden zu haben. Es ist optioniert und die Planung läuft bereits. Das Grundstück verfügt über einen unverbaubaren Blick auf das offene Meer und den von Stardesigner Philip Stark gestalteten Luxusyachthafen Port Adriano. Das Grundstück kostet rund drei Mio. Euro inklusive der Abrisskosten des Bestandsobjektes. Bei den Baukosten möchte ich aus wettbewerbsgründen nicht ins Detail gehen, da auch die Planung noch nicht abgeschlossen ist. Der Verkaufspreis wird sicher über acht Mio. Euro liegen und die Marge im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Eine abschließende Frage. Im Zwischenabschluss zum 30. April verfügten Sie über eine solide Eigenkapitalquote von 30 Prozent. Wird dies künftig so bleiben?
An der hohen EK-Quote lasse ich mich messen. Sollte sie unter 20 Prozent fallen, werden wir den Zinskupon um ein Prozent erhöhen. Trotz der neuen Anleihe sollte sich an der für unsere Branche sehr soliden EK-Quote nichts Wesentliches ändern, denn im kommenden Jahr erwarten wir ja den Verkauf von Marimont für über zehn Millionen Euro.
Herr Uhlig, besten Dank für die schnellen Antworten